안녕하세요

어반트리, CNT, 스마트 원장님들 건승을 기원합니다.. 

상가임대차 관련 궁금해 하시는 분들이 계셔서 말씀드립니다.

계약기간

 

갱신청구권 - 임대차계약은 현재는 거의 대부분 최초 계약시 부터 10년의 기간은 

영업을 하실 수 있습니다.

임대인은 임대료를 납부하지 않은 경우 등 임차인의 의무위반사항이 없는한 10년을 보장해야합니다.

1년 단위 계약을 해도 마찬가지 입니다.

묵시적갱신

 

계약만료일 이전 6개월~1개월 사이에 계약변경 등의 요구가 없을 경우 전계약과 동일하게 

계약이 갱신된 것으로 됩니다.

즉, 계약 만료일이 12.31 이라면 11.30일이 지난 이후의 임대인의 요구에 임차인은 

거절할 수 있습니다.

이때 임대인이 차임증액의 계약내용변경을 원해도 임차인이 거절할 수 있으나

임차인이 동의하여 계약하면 계약대로 새로운 계약의 효력이 발생합니다.

임차료증액한도 5%

 

상가임대차보호법에서는 차임의 5%를 상한선으로 하여 차임의 증액청구를 제한합니다.

1. 위 법은 강행규정으로 당사자간에 5%를 초과하는 약정이 있더라도 무효를 주장할 수 있습니다. 

   단, 새로의 계약을 체결하는 경우는 주의.

2. 증액은 직전 계약을 기준으로 합니다. 즉, 3년간 임대료를 증액하지 아니한 경우

   4년 째 되는 해에 증액청구 할 수 있는 것은 3년치가 아닌 현재 임차료의 5%만을 증액청구할 수 있습니다.

3. 증액 5%는 청구한다고 당연히 증액되는 것이 아니고 임차인이 동의해야하며, 

    임차인이 반대하면 결국 조정,재판 등을 통하여 확정되는데 2~3%로 조정되는 경우가 많습니다.

권리금문제

임대인은 정당한 이유없이 임차인의 권리금계약을 거절할 수 없습니다.

실제로 많은 경우 건물주 등이 임차인의 권리금을 인정하려 들지 않는 경우도 있으나,

임차인의 요구를 거절 할 수 없습니다. 

그러나 새로운 임차인과의 계약시 임대료를 증액하는 경우가 있는데, 

통상적인 한도에서의 인상은 방해로 보지 않으나 

과다한 경우는 권리금행사 방해행위로 손해배상을 인정합니다.

손해배상액은 권리금액을 넘을수 없습니다. 

철거 및 원상회복

철거는 자신이 설치한 시설물의 제거, 

원상회복은 임차계약 당시와 같은 상태로 만드는 것입니다. 

대부분이 바닥 타일과 천장텍스가 문제되는데 원칙은 타일제거 천장텍스가 쳐있던 경우는 

철거후 텍스가 손상된 곳은 보수or 새로작업하고, 노출 천장인 경우는 철거만 하면 됩니다. 

기존 시설물이 있는 상태에서 임차인이 시설물을 철거하고 인테리어를 한 경우에는 

위와 같이 빈공간으로 만드는 것이 일반적이지만, 렌트프리나 기타 정한 바가 있다면 달라집니다.

특히 인테리어시 샷시 등에 작업자들이 타카못 등을 사용해 샷시등을 손상하는 경우가 있는데

원상회복 비용이 매우 크므로 주의해야 한 것입니다. 

기존부터 있던 손상부는 미리 사진 등을 찍어 두시면 나중에 보증금을 돌려 받기 편해 집니다.

쉽게 말씀드리면,

① 계약기간만료일 1개월 이전에 임대인이 차임인상 요청 등을 하면

   5% 한도에서 그 안에서 협의하여 계약하면 되고, 

   임대인이 계약거절을 통지해도 최초계약시부터 10년간 계약을 갱신하실 수 있습니다.  

② 계약 만료전 1개월 이후에 임대인의 차임증액이나 새 계약의 요구가 없었다면 

    묵시적 갱신되었음을 주장하고 임대인의 새계약서 작성을 거절하실 수 있습니다. 

    이때 차임인상 등의 새로운 계약서를 작성하면 그 계약대로 효력이 발생하므로

    새로운 계약서를 쓰실지 마실지는 임차인이 판단하시면 됩니다. 

③ 묵시적갱신이든 새로운 계약이든 진행되면 다시 ①번과 같은 상태로 됩니다.   

④ 10년 뒤에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다  

   반면 임차인은 묵시적계약이 이루어 진 경우엔 언제든 계약의 해지를 통지할 수 있습니다. 

위는 원칙적인 내용이므로 

자세한 것은 변호사나 법무사와 협의하세요