안녕하세요

어반트리, CNT, 스마트 원장님들 건승을 기원합니다.. 

질문이 많은 상가임대차계약 , 임차료인상 및 철거 등과 관련된 내용입니다.

 

Ⅰ.철거 및 원상회복

 

철거는 자신이 설치한 시설물의 제거, 

원상회복은 처음 임차할 당시와 같은 상태로 만드는 것. 

1. 철거지원금 - 소상공인진흥공단



정부에서는 철거시 소상공인 분들에게 철저지원금을 무상으로 지원하고 있습니다.

유흥 등 몇몇의 업종을 제외하고는 거의 대부분의 사업자 분들은 받으실 수 있으니 꼭 받으셔요.

철거지원금은 전용면적이 아니고 max 평당20만원으로 계산하여, 총 600만원 한도 내입니다.

단, 자신이 직접 또는 직접 사람을 고용해 철거한 경우는 지원금을 받지 못하며,

또 한번만 받으실 수 있습니다.

ex) 

계약면적 50평 (전용면적 40평) - 철거 및 원상회복금액 1000만원 > 40평 X 20만원 = 800 만원 > 600만원 지원

계약면적 30평 (전용면적 20평) - 철거 및 원상회복금액 1000만원 > 20평 X 20만원 = 400 만원 > 400만원 지원 

계약면적 30평 (전용면적 20평) - 철거 및 원상회복금액  300만원 > 300만원 지원

2. 소요기간 



지원신청은 당해 년도 11월 말경 마감하며, 그 이후 신청은 차기 년도로 넘어가게 되며 1개월~2개월 정도의 

행정적 절차기간이 소요됩니다.(차기년도 이월시 3개월 걸릴수 도 있음)

요건은 1차 서류 제출 및 2차 서류제출,  실제 철거 및 원상회복공사 등입니다. 

3. 제출서류



본인 준비서류 - 임대차계약서, 사업자등록증, 신분증, 공사비 입금확인증 

업체 준비서류 - 철거계약서, 사업자등록증, 건축물대장, 철거 내역서, 철거비 세금계산서, 철거 전후 사진 등 

4. 철거 및 원상회복 관련 분쟁



종종 철거 및 원상회복 공사 후 분쟁으로 보증금의 회수에 장애가 생기기도 하는데,

① 철거 범위와 관련한 문제 (ex, 데코타일 등 바닥재의 제거 포함 ?)

② 원상회복의 정도와 관련 문제 (ex, 새 손상부만 교체인지 새 텍스천장으로 공사해야하는지)

③ 공사후 마감관련 문제 (ex, 철거 후 청소 등)

 

임차인은 어차피 새로운 임차인이 또 공사할 것인데 새것처럼 할 필요 있느냐는 생각이고, 

임대인은 깨끗헤애 새 임차인을 쉽게 받을 수 있으므로 깨끗하게 되기를 원하며, 

철거업체는 특성상 최소한의 범위로 후다닥 하고 떠나려 함. 

분쟁을 최소화하기 위해서는 다음의 절차필요.

a. 임차인은 철거 범위, 원상회복 등과 관련된 기본개념을 이해

b. 임대인과 협의를 통해 철거 및 원상회복의 범위 확정(계약서 및 임차당시의 상황고려)

c. 합의된 철거 및 원상회복 범위와 정도, 기간을 조건으로하여 철거업체 선정.(철거업체책임부분 명시)

d. 철거완료 임대인 확인 후 공사대금지급.

 특히 c. 와 관련하여 명확한 표기가 있어야 분쟁이 소지가 줄어듭니다.

Ⅱ. 임대차계약관련문제

 

상가임대차보호법은 사회적 공평의 관점에서 제정된 권리를 보장하는 내용이므로

무리한 임대인의 요구가 있을시 자신에게 부여된 권리를 포기하면서 응하실 필요는 없습니다.

1. 계약기간

 

갱신청구권 - 임대차계약은 현행법은 최초 계약시 부터 10년의 기간은 보장.

임대인은 임대료를 납부하지 않은 경우 등 임차인의 의무위반사항이 없는한 10년을 보장해야 함.

1년 단위 계약을 해도 마찬가지. 

2. 묵시적갱신

 

계약만료일 이전 6개월~1개월 사이에 계약변경 등의 요구가 없는 경우, 

전계약과 동일하게 계약이 갱신된 것으로 됨.

계약서상의 계약 만료일이 12.31 이라면 

11.30일이 지난 이후의 임대인의 요구에 임차인은 거절할 권리. 

즉, 11.30 일 이후의 임대인의 임대료 인상요구는 효력이 없음.  

그러나 임차인이 동의하여 계약하면 계약대로 새로운 계약의 효력이 발생하므로 주의.

3. 임차료증액한도 5%

 

상가임대차보호법에서는 차임의 5%를 상한선으로 하여 차임의 증액청구를 제한.

① 위 법은 강행규정으로 당사자간에 5%를 초과하는 약정이 있더라도 무효. 

   단, 새로의 계약을 체결하는 경우는 그러하지 아니함.

② 증액은 직전 계약을 기준으로 합니다. 즉, 3년간 임대료를 증액하지 아니한 경우

   4년 째 되는 해에 증액청구 할 수 있는 것은 3년치가 아닌 현재 임차료의 5%만을 증액청구가능.

③ 증액 5%는 청구한다고 무조건 증액되는 것이 아니고 임차인이 동의해야 함.  

   임차인이 반대하면 결국 조정,재판 등을 통하여 확정되는데 2~3%로 조정되는 경우가 많고

   매년 증액하는 경우, 주위 상가 대비 임차료가 비싼 경우 등이 고려되니 무조건 올려줄 필요는 없음. 

④ 임대료 인상과 관련해 서로 분쟁이 생기면 임차권 양도시 임대인이 딴지걸 우려도 있지만,

  임대인 또한 임차인과 분쟁이 있으면 임차료 인상 등 마다 피곤.

  임차인 변경을 바라는 경우.

4. 권리금문제

임대인은 정당한 이유없이 임차인의 권리금계약을 거절할 수 없음.

즉 스터디카페를 양도하겠다고 임대인에 통지시, 

임대인이 난 병원을 받을 생각이어서 스터디카페는 안된다고 못한다는 것.  

그러나 권리금과 관련 가장 큰 문제는

새로운 임차인과의 계약시 임대료를 증액하는 경우로

사실상 권리금 행사가 제한되는 면이 존재.

통상적인 한도에서의 인상은 권리금행사 방해행위로 보지 않으나 

과다한 경우는 권리금행사 방해행위로 손해배상을 인정하는게 판례,

(이때의 손해배상액은 권리금액을 넘을수 없음) 

but 소상공인의 권리금 액수 및 소송 기간과 임대차 종료기간 등을 고려하면  

임차권 매매에서 걸림돌로 작용하는게 현실.

상가 임차시 임대인을 잘 보고 들어가는 것 추천.

(계약전 세입자나, 업종변경 기간, 해당 건물 임차인 조사 필수)

 감사합니다.